作者：WTT
3月16日，自然资源部国家林业和草原局关于进一步做好自然资源要素保障的通知（自然资发〔2026〕38号，简称38号文）正式发布。
由于38号文中有关于“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的表述，一度被误解为“暂停供地”的信号。
实际上，不用于经营性房地产开发≠不供应房地产用地。
3月16日的例行新闻发布会上，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东解读指出，文件中明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这不等于不供应房地产用地。
相反，这是为了要重点用好存量资源“精供优供”。因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”，不断完善城市功能、提升市民生活品质。比如，近期一些城市将存量闲置土地打造成配套成熟、宜居宜业的优质地块，成为土地市场上的“香饽饽”。
38号文的主旨是“一、以存量控增量；二、优化资源配置。三、更加适配市场需求”。
孔维东指出，当前要“盘活一亩才能新增一亩”，通过存量和增量良好协同，既防止城市无序扩张、摊大饼式发展。
同时，土地要素配置要算好“三本账”，一方面要增加能源交通水利等重点工程土地供给，也要保障新质生产力等现代化产业体系建设合理用地；另一方面，与群众生活息息相关的城中村改造、公共服务设施等民生项目，加大新增建设用地支持力度。
对于38号文的影响，网房产采访了广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。其指出，城市新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，并不是地产要禁止供地了，也不是地产供地“暂停”了。
因为城市土储中心已经储备或正在储备的建设用地，每年也会有15%-20%的部分投向新房开发，主要是中心城市的“好房子”产品。
其次，存量未开发房地产用地，部分也会调整规划指标、二级市场转让，引入新的投资主体，政府收储等，再次投放到房地产用地市场上；再次，包括城中村改造、旧厂改造等，出于资金平衡、产城融合、打造产业社区或商务社区、土地综合开发等，也会有很大一部分作为房地产用地等。
李宇嘉认为，38号文明确的“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，这与十五五规划“合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调”是一致的。
因为目前存量未来发用地（特别是房地产用地）规模非常大，包含已批未供、已共未用、低效闲置地块等，很多城市够5-10年利用。因此，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，主要是基于统筹存量和增量开发利用，倒逼房地产用地转向存量。
同时，从房地产用地的结构来看，尽管各地披露的短期新房在售库存消化周期并不长，很多城市低于18个月，但广义库存（含已拿地未开工、在建未竣工）处于历史高位，在建未批售的规模也不小。38号文的发布，有利于开启新的城市更新进程，创造出新的用地空间。
“当前大部分城市户均住房套数超过1.1套/户。从结构上来看，过去各地在城市外围（近郊或远郊）供地更多，占比在60%以上。现在，外围短期库存、广义库存消化周期都非常长。从这个角度来看，也不需要再增加建设用地了。”李宇嘉指出，土地供给规模、结构的调整，存量土地盘活的模式，城市更新的政策等，都是根据住房供求关系、人口变动等，在源头上调整供地规模和布局。
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